Decisão do STF obriga adquirentes de lotes não associados a contribuírem com as despesas de conservação e manutenção do empreendimento
Os ministros do Supremo Tribunal Federal decidiram recentemente, nos autos do RESP 695911, em sede de repercussão geral, acerca da constitucionalidade das cobranças das taxas ou contribuições associativas devidas pela conservação e manutenção dos loteamentos fechados ou similares aos Condomínios Edilícios.
Embora o Min. Dias Toffoli tenha defendido que a cobrança somente seria possível após a edição da Lei nº 13.465/17 o voto divergente e vencedor foi encabeçado pelo Min. Edson Fachin que assim consignou:
“São constitucionais as taxas cobradas por associação de proprietários de loteamentos urbanos para custear obras e serviços de infraestrutura que são disponibilizados, indistintamente, para todos os proprietários”.
Isso porque, quem adquiria um lote em um loteamento fechado era cobrado por uma Associação Civil de Moradores, regularmente constituída, que geria as despesas para a manutenção e a conservação das áreas comuns em benefício de todos, sejam eles associados ou não.
Ou seja, todas aquelas despesas típicas de um condomínio, também eram realizadas por esses empreendimentos imobiliários constituídos sob a forma de loteamentos de casas.
Assim eram constituídas Associações Civis, responsáveis em arrecadar e administrar as despesas de conservação e manutenção, a citar: portaria, segurança, limpeza, jardinagem, conservação, manutenção, funcionários, obras e melhorias de infraestrutura e, até mesmo, de saneamento básico, que não eram custeados pelas Prefeituras, a quais, simplesmente outorgavam a esses loteamentos a “incumbência financeira” de todas essas despesas das áreas que são públicas, mas que eram geridas por particulares por meio de concessão.
Como é sabido, “dinheiro não nasce em árvore” e, certamente, alguém acabava tendo que pagar por todas essas despesas que acabam sendo revertidas, integralmente, para os próprios moradores e adquirentes dos lotes, sendo ou não associados.
Até porque, a finalidade dessas Associações não é lucrativa, devolvendo a arrecadação das taxas em melhorias a todos os adquirentes e proprietários dos lotes.
A discussão levada ao Supremo era se o adquirente do lote poderia ser cobrado compulsoriamente, mesmo sem revelar o seu interesse em se associar ou permanecer associando, no ato da aquisição do seu lote, como garante a Constituição Federal (art. 5º, inciso XX).
Identificaram os Ministros que havia um “enriquecimento sem causa” por parte de quem se recusava a se associar, deixando de contribuir para a Associação, mesmo recebendo toda a valorização patrimonial daqueles associados que de boa-fé contribuíam para o mesmo empreendimento.
Ou seja, o direito de se associar ou permanecer associado não poderia ensejar em uma outra situação de injustiça e até mesmo de abuso de direito, se distanciando dos princípios constitucionais de uma sociedade mais livre, justa e solidária.
A própria Lei nº 13.465/2017 que foi publicada antes da decisão do Supremo, já disciplina em seu novo art. 36-A com as alterações na Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), autorizando a cobrança da taxa associativa, veja:
“Art. 36-A . As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”
Logo, a decisão do STF, apesar de tardia, colocou uma pá de cal sobre o assunto e, até mesmo, reformou o anterior entendimento do STJ que aguardava o posicionamento da Corte Suprema.
Portanto, merece aplausos a correta decisão do Supremo que reconheceu a constitucionalidade das cobranças da taxa associativa, evitando injustiças e o enriquecimento indevido dos adquirentes e proprietários de lotes que não contribuíam para o rateio das despesas de manutenção e conservação geradas por seus próprios imóveis, mas que agora serão obrigados a contribuir, igualmente, como os demais associados, para atingir às mesmas finalidades e, principalmente, a valorização patrimonial do empreendimento que atingirá a todos, associados ou não.
A recomendação aos presidentes das associações e aos administradores desses empreendimentos é que ajuízem todas as cobranças das cotas ou taxas associativas, para evitar a prescrição, posto que já foi sinalizado pelo Supremo o entendimento que passará a ser seguido por todos os Tribunais Estaduais em todo o Brasil.
Fonte: Síndico Net
